Новая редакция ст. 47 Конституции Украины с Комментариями.

Каждый имеет право на жилье. Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду.

Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату согласно закону.

Никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда.

Комментарий к ст. 47 Конституции Украины

Конституционное право физического лица на жилье представляет собой право на такое благо, благодаря которому она может реализовать свои насущные потребности в физической и духовной жизнедеятельности. По отношению к жилью состоит дихотомия прав – имущественное и не имущественное. Имущественное право на жилье заключается в возможности проживания лица в пригодном для этого помещении; личное не имущественное право – это право на неприкосновенность жилища. Право на жилье заключается не только в физической возможности для лица находиться некоторое время в своем доме, пристроенной для провождения времени в отдыхе, общении, а является предпосылкой для создания семьи, воспитания детей, что является естественным стремлением человека. Это является весьма важным для построения социума (социального общества), и поэтому государство должно быть заинтересовано в обеспечении этого права.

Право на жилье, кроме Конституции и ГК Украины, регулируется и ЖК УССР 1983 г., который, учитывая социальные и экономические изменения, произошедшие в стране в течение последнего времени, требует принципиального переосмысления. Проект ЖК Украины находится в процессе постоянной переработки. Отдельные аспекты права на жилье регулируются, в частности, в законах «О жилищном фонде социального назначения», «Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения» и в строительных нормах и правилах.

В комментируемой статье говорится о праве каждого (гражданина) на жилье, из чего следует, во первых, что жилье является объектом, право на который имеют физические лица, во-вторых, жилье используется только для проживания; в-третьих, это право принадлежит каждому физическому лицу. Следовательно, стоит указать на то, что представляет собой жилье и каким образом физические лица приобретают право на него.

Согласно ст. 379 ГК Украины жильем физического лица является жилой дом, квартира, другие помещения, предназначенные и пригодные для проживания. Помещения, где проживают люди, может представлять собой комнату (в квартире, общежитии, гостинице, квартиру или жилой дом в целом, причем последний бывает усадебного типа (усадьбой – ст. 381 ГК). Квартиры же расположены, как правило, в многоквартирных жилых домах (БЖБ). Главным признаком жилых помещений является их предназначение для проживания без ущерба для жизни и здоровья человека. Это обеспечивается техническими (соответствие строительным нормам и правилам застройки, которые закрепляются законодательством и санитарными требованиями к жилью.

Приобретение жилья в собственность происходит разными путями. Если, начиная с 1992 г., самым распространенным способом возникновения у лица права собственности на жилье была приватизация (в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда») и уплата стоимости квартиры в доме жилищно строительного кооператива, то впоследствии набрало обороты строительство и приобретение жилья в собственность по гражданско-правовым договорам (купли продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания, наследования).

Государством и органами местного самоуправления определенным категориям граждан жилье предоставляется в пользование. Это лица, нуждающиеся в социальной защите (ветераны, инвалиды, граждане пожилого возраста) и некоторые другие лица. Государство отстаивает интересы таких лиц, как дети сироты и дети, лишенные родительской опеки, право на жилье которых обеспечивается правовыми механизмами, предусмотренными многочисленными законами, в частности «Об обеспечении организационно правовых условий социальной защиты детей сирот и детей, лишенных родительского попечительства», «Об охране детства» и др.

Строительство жилья осуществляется как в индивидуальном порядке, такие в централизованном, если строится многоквартирный жилой дом. Привлечение средств для строительства жилья осуществляется, в частности, через инвестирование, кредитование с обеспечением исполнения обязательств, что регулируется законами Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», «О финансово кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», а также другими нормативно правовыми актами.

Государственное влияние на приобретение жилья воплощается в поддержку жилищного строительства соответствующим созданием условий через организацию отвода земельных участков для застройки с оформлением соответствующего права на них (собственности, пользования, суперфиций); проработка основ и реализацию льготного кредитования. Разработаны программы льготного кредитования молодых семей; строительство жилья на селе.

Строительство должно происходить в соответствии с установленными требованиями, предусмотренных законами Украины «Об основах градостроительства», «О планировании и застройке территорий», «Об архитектурной деятельности», «О пожарной безопасности», «Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения», «Об охране окружающей природной среды», «Об экологической экспертизе» и др. а также правилами застройки. Этими нормативно-правовыми актами требуется осуществление строительства на земельном участке, право на которую застройщик приобретает в установленном порядке, надлежащим образом утвержденным проектом и с соблюдением строительных норм и правил. В противном случае строительство считается самовольным и не влечет за собой возникновения права собственности. Однако и в случае самовольного строительства жилья возможно приобретения права собственности на него по решению суда (ст. 376 ГК) или в административном порядке – путем принятия в эксплуатацию инспекциями государственного архитектурно строительного контроля построенных до 31.12.2008 г. без привлечения подрядных организаций частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, которые сооружались без разрешения на выполнение строительных работ (ч. 1 ст. 301 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»). Приобретение права собственности на самовольно построенное жилье возможно лишь при условиях, предусмотренных законом.

Граждане могут пользоваться жилым помещением на условиях аренды с заключением соответствующих договоров с собственниками жилья. Размер платы за жилье и другие условия определяются сторонами договора.

Существование рынка жилья, как и любых рынков, не исключает, а предполагает должный уровень их государственного регулирования. Целью государственной жилищной политики является создание условий для реализации права граждан на жилье, расширения жилищного строительства, улучшение содержания и сохранности жилищного фонда. Сооружение, реконструкция и содержание жилья является одним из приоритетных направлений социально-экономического развития страны, важным фактором снижения социальной напряженности в обществе. Общегосударственной программой реформирования и развития жилищно коммунального хозяйства на 2009-2014 годы предусматривается реформирование этой отрасли путем становления в соответствии с требованиями мировых стандартов рынка жилья, введение недискриминационных экономических отношений между субъектами рынка и государством с постепенным ограничением функций государства как субъекта хозяйствования и усилением ее влияния на формирование рыночной инфраструктуры. Законом «О жилищно коммунальных услугах» определяет основные принципы организационных, хозяйственных отношений, возникающих в сфере предоставления и потребления жилищно коммунальных услуг между их производителями, исполнителями и потребителями, а также их права и обязанности.

Разнообразие жилья и прав на него стало основанием его разделения на жилые фонды общего назначения и специального назначения. До первого входит жилье, что принадлежит разным собственникам (то есть на праве частной собственности, а также государственной и коммунальной собственности) и приобретается последним на общих гражданско-правовых основаниях. К жилому фонду специального назначения принадлежит жилье, предоставляется только определенным категориям лиц при наличии оснований, предусмотренных законом. В свою очередь, в этом фонде выделяют: фонд социального назначения, профессионального и чрезвычайного назначения.

Жилье из фонда социального назначения предоставляется только определенным категориям лиц – тем гражданам, которые нуждаются в социальной защите (ветераны, инвалиды, граждане пожилого возраста). В состав этого фонда входит и жилье социальной защиты – общежития, специализированные дома для лиц преклонного возраста, инвалидов, ветеранов; специализированные дома для бедных и бездомных; жилье для временного проживания и разнообразные приюты.

Жилищный фонд социального назначения формируется органами местного самоуправления путем строительства жилья; реконструкции жилых домов; передачи застройщиками местным советам части жилой площади во вновь построенных домах; заключение договоров с собственниками жилья; дарение жилья; передачи в коммунальную собственность жилья, изъятого на основании судебных решений или признанного в предусмотренном законом порядке бесхозным или відумерлим; переоборудование нежилых домов и жилых помещений в жилые; передачи из государственной в коммунальную собственность социального жилья, построенного за счет средств государственного бюджета, и др.

Жилье в жилищном фонде профессионального назначения предоставляется в пользование работникам соответствующих организаций или лицам соответствующих профессий на основании договора, а также в других определенных законодательством случаях. В него входят служебное жилье; жилье в домах социального обслуживания. Жилье в фонде чрезвычайного назначения призвано немедленно обеспечить потребность лиц в проживании – дома и/или квартиры маневренного жилищного фонда; жилые помещения из фонда временного проживания; общежития для проживания одиноких граждан, а именно – жилые комнаты для совместного пользования несколькими лицами, не состоящими в родственных отношениях; общежития, предназначенные для проживания семей, состоящих из одной или нескольких жилых комнат и находящихся в пользовании отдельной семьи. При этом жилые помещения временного проживания предоставляются физическим лицам только в случае, если такое помещение является единственным местом их проживания по причине отсутствия у них средств для приобретения или найма другого жилья.

Государство применяет различные меры, призванные обеспечивать жильем определенные категории лиц, в том числе обеспеченных жилой площадью ниже установленного уровня; проживающие в помещениях, не отвечающих санитарным и техническим требованиям; которые пострадали вследствие Чернобыльской катастрофы (согласно Закона «О статусе и социальной защите граждан, которые пострадали вследствие Чернобыльской катастрофы); судей; участников боевых действий в Афганистане и других интернациональных конфликтов; семей погибших при исполнении служебных обязанностей; офицеров, уволенных в запас и отставку по выслуге лет, состоянию здоровья и сокращению штатов и др. Это также лица, которые оказались в сложном положении без жилья в результате тех или иных обстоятельств – которые возвратились из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя; граждане, незаконно осужденные и со временем реабилитированные, при невозможности возврата занимаемого ранее жилого помещения и др. Указанные лица приобретают жилье бесплатно с последующим его использованием на условиях найма с заключением соответствующего договора на основании ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Итак, на обеспечении выполнения конституционной нормы о предоставлении государством и органами местного самоуправления жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилищное законодательство устанавливает основные принципы и механизмы ее реализации. Это предсказание очередности обеспечения жильем (общей очереди, первоочередного и внеочередного предоставления жилья); порядок постановки на очередь и оснований для этого, в частности норм жилой площади, которые влияют на принятие на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий или в пределах которых должно предоставляться жилье, и проч.

Таким образом, жилые помещения в специальном жилом фонде предоставляются: а) работникам, находящимся в трудовых отношениях с юридическими лицами публичного права, и служащим с членами их семей (служебное жилье); б) лицам, которые потеряли жилье в результате обращения на него взыскания (временное жилье); в) лицам, которые вынуждены покинуть жилое помещение по причине его аварийного состояния, стихийного бедствия или по другим основаниям, угрожающих безопасности соответствующего жилого помещения и, как следствие, – безопасности жизни и здоровья его жителей (временное жилье); г) беженцам (временное жилье); д) другим категориям граждан, определенным законом.

В последнее время общепринято выделять коммерческое и социальное жилье. Коммерческим жильем является жилище с нормируемыми нижними и ненормованими верхними пределами площадей квартир и одноквартирных домов (или коттеджей), которые обеспечивают уровень комфорта проживания не ниже минимально допустимого. К социальному жилью относятся квартиры и жилые комнаты общежитий с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей, соответствующих действующим санитарным нормам и обеспечивают минимально допустимый уровень комфорта проживания.

Существует существенное отличие в правовом режиме жилых помещений, относящихся к общему жилищному фонду, и принадлежащих к специальному жилищному фонду.

Право частной собственности на жилье – это определенное и гарантированное законом право определенного лица осуществлять правомочия согласно объема владения, пользования и распоряжения жильем на свое усмотрение с любой целью, если это не запрещено законом. Граждане, которые имеют в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользуются жильем для личного проживания и проживания членов их семей и других лиц. Владелец не имеет права использовать жилое помещение для промышленного производства; хранить взрывоопасные или экологически вредные вещества и предметы; выполнять работы и прочие действия, которые разрушают, портят помещения; причинять повышенного шума и вибрации; нарушать условия проживания в многоквартирном доме других лиц в любой другой способ.

Собственники жилья имеют право осуществлять ремонт, переоборудование (ст. 383 ГК) и одновременно обязаны его содержать в должном состоянии, они могут даже изменять правовой режим жилых помещений – переводить их в нежилые при наличии в этом соответствующих оснований и с соблюдением установленных законом требований.

Собственники жилья имеют право распоряжаться им, как и любым объектом права собственности, на свое усмотрение: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, закладывать, совершать другие не запрещенные законом сделки.

В отличие от собственников жилья, лица, которые пользуются жильем специального жилищного фонда, не могут его самостоятельно продать, приватизировать, подарить, сдать в наем или осуществить раздел такого помещения или вселить в него других лиц. То есть они, не являясь собственниками жилья, имеют право только на пользование и лишены права на распоряжение им.

Право собственности на жилое помещение является абсолютным правом, и никто не может быть противоправно лишен или ограничен в его осуществлении. Впрочем законодательство не исключает и установления определенных границ и ограничений осуществления этого права. Прежде всего они проявляются в обязанностях владельцев не нарушать права и законные интересы других лиц (в том числе и собственников) и государства, не наносить вред окружающей среде, а также не нарушать моральные устои общества. Так, собственник квартиры может на свое усмотрение осуществлять ремонт и перепланировка жилого помещения (квартиры), но при условии, что это не приведет к нарушениям прав и интересов собственников других квартир в многоквартирном жилом доме; технических, санитарных и гигиенических норм и правил эксплуатации здания и помещений.

Согласно ст. 22 Закона Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения» органы государственной исполнительной власти, местного и регионального самоуправления, предприятия, учреждения и граждане обязаны содержать предоставленные в пользование или принадлежащие им на праве собственности жилые помещения в соответствии с санитарными нормами.

Лишение граждан жилья в принудительном порядке по общему правилу не допускается. Этот принцип последовательно воплощается в законодательстве, которым отрабатываются механизмы его реализации. Даже ненадлежащее исполнение договоров найма жилого помещения (например, по неуплате или несвоевременной уплате денежных средств за пользование ею) действующим законодательством не указывается как основание прекращения действия договора и выселения граждан из квартиры.

Однако имеют место случаи, на основании которых граждане могут потерять свои права на жилое помещение. Это касается как помещений, принадлежащих им на праве собственности, так и находящихся в их пользовании на основании договора (найма или аренды) или по другим основаниям. Так, владелец жилого помещения может лишиться прав на него в результате обращения взыскания на это помещение. Законом Украины «Об исполнительном производстве» (ст. 69) устанавливается окончательный принцип обращения взыскания на жилой дом или квартиру, чему должно предшествовать обращение взыскания на денежные средства, движимое имущество, отдельный от дома земельный участок, другое помещение, принадлежащее должнику. Жилое помещение может быть конфисковано на основаниях, установленных законом. При этом другого жилого помещения не предоставляется.

Собственник жилого дома или квартиры может лишаться прав на него и из других оснований, предусмотренных законодательством: при принудительном выкупе земельного участка, на котором находится жилье для социальных нужд (ст. 351 ГК), вследствие чего его собственнику предоставляется другое жилое помещение и возмещаются убытки в полном объеме или выбирается другой способ компенсации требованию владельца.

Жилищным кодексом Украины предусмотрены и случаи, когда граждане подлежат выселению из жилых помещений, грозящих обвалом, и в других случаях, которые являются основанием лишения жилья лиц (не собственников) с предоставлением других жилых помещений или без такого. Соблюдение конституционного принципа обеспечения каждого гражданина жильем отразилось на том, что в законодательстве предусматриваются различные механизмы предоставления других жилых помещений в пользование вместо тех, из которых граждане выселяются. Ним дифференцируются случаи выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и жилого помещения без указания на это. Существует также вариант возвращения в пользование жилого помещения, которым лицо пользовалось раньше (при признании ордера недействительным).

Наниматели могут избавляться прав на пользование жилыми помещениями без предоставления других жилых помещений, когда они определенный срок не проживающих в этом помещении; систематически разрушают или портят его; используют не по назначению; систематически нарушая правила социального бытия, делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или доме с проведением мероприятий, предшествующих выселению; если лица выселяются из служебных жилых помещений (за некоторыми исключениями). Однако такие случаи случаются крайне редко.

На лиц, пользующихся жилыми помещениями на основании договора аренды, эти правила распространяются также, но вследствие применения не жилого, а гражданско правового законодательства и условий договора аренды. Члены семьи собственника жилого дома или квартиры также могут лишаться права пользования им, если больше года не проживают в нем (ст. 405 ГК), а также в случае обращения взыскания на квартиру собственника по его обязательствам (ч. 2 ст. 39 Закона Украины «Об ипотеке»).

Другой комментарий к статье 47 Конституции Украины

Каждый житель Украины имеет право на жилье. Вы может построить дом и обслуживающие его строения, приобрести их в собственность на основе гражданско-правовых сделок или взять в аренду. Граждане Украины имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения (квартиры) в домах государственного жилищного фонда (дома и жилые помещения, принадлежащие государству), в домах общественного жилищного фонда (дома, принадлежащих кооперативным организациям и их объединениям, профсоюзным организациям), фонда жилищно-строительных кооперативов (дома, которые построены и принадлежат жилищно-строительным кооперативам).

Жилые дома, построенные гражданами Украины или приобретенные ими на основе гражданско-правовых сделок, является их собственностью. Собственным домом гражданин по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается. Он может совершать в отношении своей собственности любые действия, не противоречащие закону, может его безвозмездно или за плату передавать во владение или пользование другим лицам, а также отчуждать. Осуществляя свои права, собственник дома обязан не наносить вред окружающей среде, не нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан, предприятий, организаций и государства, а также придерживаться моральных принципов общества (Закон Украины “О собственности” от 7 февраля 1991 г ).

Жилые помещения (квартиры) в домах государственного и общественного фонда предоставляются на основе договора найма жилого помещения в бессрочное пользование. Условия пользования жилым помещением, права и обязанности нанимателя и членов его семьи в домах государственного и общественного фонда определяются Жилищным кодексом Украины.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут вступить в жилищно-строительного кооператива и получить из жилого фонда кооператива жилое помещение (квартиру). Права и обязанности члена кооператива, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилым помещением (квартирами) определяются уставом каждого жилищного кооператива.

Предоставление жилья в домах государственного и общественного фонда производится в первую очередь гражданам, которые нуждаются в социальной защите (инвалиды, ветераны войны и труда, участники военных действий), как правило, безвозмездно или за доступную для них плату в соответствии с законом. Граждане Украины, которые пользуются государственным жильем на условиях найма, могут приватизировать занимаемое ими жилье в порядке и на условиях, предусмотренных Законом Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” от 19 июня 1992 г.

Право граждан на жилище гарантируется (обеспечивается) путем стимулирования государством строи-тельства и реконструкции как государственного и общественного, так и частного жилищного фонда; расширение объемов сооружения более комфортного жилья, малоэтажных домов усадебного типа, развития малых и средних населенных пунктов; обеспечение государственным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (прежде всего малообеспеченных. инвалидов, ветеранов войны, лиц, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы); предоставления льготных кредитов для строительства или приобретения собственного жилья в первую очередь гражданам, которые длительное время находятся на учете для улучшения жилищных условий, а также молодым семьям; содействие увеличению объемов строительства, улучшению качества и повышению уровня благоустройства жилья в сельских населенных пунктах, создание жилищно-коммунальной службы села; дальнейшего, по мере реформирования заработной платы, перехода на самоокупаемую систему оплаты за пользование жильем и за коммунальные услуги и предоставления адресных субсидии* на эти расходы гражданам, которые требуют социальной защиты.

Жилищные права граждан Украины охраняются законом. Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользоваться жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Исключением могут быть случаи, когда жилищные права осуществляются в противоречии с назначением этих прав или с нарушением прав других граждан, государственных и других организаций.

Жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть изъяты у них, владельца дома не может быть лишен права пользоваться им, кроме случаев, предусмотренных законом, например в случае сноса дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, конфискации дома по приговору суда в связи с совершением преступления и тому подобное.