Стаття 47 Конституції України

Нова редакція ст. 47 Конституції України з Коментарями.

Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Коментар до ст. 47 Конституції України

Конституційне право фізичної особи на житло являє собою право на таке благо, завдяки якому вона може реалізувати свої нагальні потреби у фізичній і духовній життєдіяльності. По відношенню до житла складається дихотомія прав – майнове та не майнове. Майнове право на житло полягає у можливості проживання особи в придатному для цього помешканні; особисте не майнове право – це право на недоторканність житла. Право на житло полягає не лише у фізичній можливості для особи перебувати певний час у своїй домівці, прилаштованій для проводження часу у відпочинку, спілкуванні тощо, а є передумовою для створення сім’ї, виховання дітей, що є природним прагненням особи. Це є вельми важливим для побудови соціуму (соціального суспільства), і тому держава має бути зацікавлена в забезпеченні цього права.

Право на житло, крім Конституції та ЦК України, регулюється й ЖК УРСР 1983 р., який, враховуючи соціальні та економічні зміни, що відбулися в країні протягом останнього часу, потребує принципового переосмислення. Проект ЖК України перебуває в процесі постійної переробки. Окремі аспекти права на житло врегульовуються, зокрема, у законах «Про житловий фонд соціального призначення», «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» та в будівельних нормах і правилах.

У коментованій статті йдеться про право кожного (громадянина) на житло, з чого слідує, по перше, що житло є об’єктом, право на який мають фізичні особи, по друге, житло використовується лише для проживання; по третє, це право належить кожній фізичній особі. Відтак, варто вказати на те, що являє собою житло і яким чином фізичні особи набувають право на нього.

Відповідно до ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для проживання. Приміщення, де проживають люди, може являти собою кімнату (в квартирі, гуртожитку, готелі), квартиру або житловий будинок в цілому, при чому останній буває садибного типу (садибою – ст. 381 ЦК). Квартири ж розташовані, як правило, в багатоквартирних житлових будинках (БЖБ). Найголовнішою ознакою житлових приміщень є призначеність їх для проживання без шкоди для життя та здоров’я людини. Це забезпечується технічними (відповідність будівельним нормам та правилам забудови, що закріплюються законодавством) та санітарними вимогами до житла.

Набуття житла у власність відбувається різними шляхами. Якщо, починаючи з 1992 р., найпоширенішим способом виникнення в особи права власності на житло була приватизація (відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду») та сплата вартості квартири в будинку житлово будівельного кооперативу, то згодом набрало обертів будівництво та придбання житла у власність за цивільно правовими правочинами (купівлі продажу, дарування, ренти, довічного утримання, успадкування).

Державою та органами місцевого самоврядування певним категоріям громадян житло надається й у користування. Це особи, які потребують соціального захисту (ветерани, інваліди, громадяни похилого віку) та деякі інші особи. Держава опікується інтересами таких осіб, як діти сироти та діти, позбавлені батьківського піклування, право на житло яких забезпечується правовими механізмами, передбаченими численними законами, зокрема «Про забезпечення організаційно правових умов соціального захисту дітей сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування», «Про охорону дитинства» та ін.

Будівництво житла здійснюється як в індивідуальному порядку, такі в централізованому, якщо будується багатоквартирний житловий будинок. Залучення коштів для будівництва житла здійснюється, зокрема, через інвестування, кредитування з відповідним забезпеченням виконання зобов’язань, що регулюється законами України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також іншими нормативно правовими актами.

Державний вплив на придбання житла втілюється в підтримку житлового будівництва відповідним створенням умов через організацію відведення земельних ділянок для забудови з оформленням відповідного права на них (власності, користування, суперфіцію); опрацювання засад та реалізацію пільгового кредитування. Розроблено програми пільгового кредитування молодих сімей; будівництва житла на селі.

Будівництво повинно відбуватися відповідно до встановлених вимог, передбачених законами України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність», «Про пожежну безпеку», «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», «Про охорону навколишнього природного середовища», «Про екологічну експертизу» та ін., а також правилами забудови. Цими нормативно правовими актами вимагається здійснення будівництва на земельній ділянці, право на яку забудовник набуває у встановленому порядку, за належним чином затвердженим проектом та з додержанням будівельних норм та правил. В іншому разі будівництво вважається самочинним і не тягне за собою виникнення права власності. Однак і в разі самочинного будівництва житла можливе набуття права власності на нього за рішенням суду (ст. 376 ЦК) або в адміністративному порядку – шляхом прийняття в експлуатацію інспекціями державного архітектурно будівельного контролю збудованих до 31.12.2008 р. без залучення підрядних організацій приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, які споруджувалися без дозволу на виконання будівельних робіт (ч. 1 ст. 301 Закону України «Про планування і забудову територій»). Набуття права власності на самочинно збудоване житло можливе лише за умов, передбачених законом.

Громадяни можуть користуватися житловим приміщенням й на умовах оренди з укладенням відповідних договорів з власниками житла. Розмір плати за житло та інші умови визначаються сторонами договору.

Існування ринку житла, як і будь яких ринків, не виключає, а припускає належний рівень їх державного регулювання. Метою державної житлової політики є створення умов для реалізації права громадян на житло, розширення житлового будівництва, поліпшення утримання та схоронності житлового фонду. Спорудження, реконструкція та утримання житла є одним із пріоритетних напрямів соціально економічного розвитку країни, важливим фактором зниження соціальної напруженості в суспільстві. Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово комунального господарства на 2009–2014 роки передбачається реформування цієї галузі шляхом становлення відповідно до вимог світових стандартів ринку житла, запровадження недискримінаційних економічних відносин між суб’єктами ринку та державою з поступовим обмеженням функцій держави як суб’єкта господарювання та посиленням її впливу на формування ринкової інфраструктури. Законом «Про житлово комунальні послуги» визначаються основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов’язки.

Різноманітність житла та прав на нього стало підставою його поділу на житлові фонди загального призначення та спеціального призначення. До першого входить житло, що належить різним власникам (тобто на праві приватної власності, а також державної та комунальної власності) і набувається останніми на загальних цивільно правових підставах. До житлового фонду спеціального призначення належить житло, що надається лише певним категоріям осіб за наявності підстав, передбачених законом. У свою чергу, у цьому фонді виділяють: фонд соціального призначення, професійного та надзвичайного призначення.

Житло з фонду соціального призначення надається тільки певним категоріям осіб – тим громадянам, які потребують соціального захисту (ветерани, інваліди, громадяни похилого віку). До складу цього фонду входить і житло соціального захисту – гуртожитки; спеціалізовані будинки для осіб похилого віку, інвалідів, ветеранів; спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних; житло для тимчасового проживання та різноманітні притулки.

Житловий фонд соціального призначення формується органами місцевого самоврядування шляхом будівництва житла; реконструкції житлових будинків; передачі забудовниками місцевим радам частки житлової площі у новозбудованих будинках; укладення договорів з власниками житла; дарування житла; передання до комунальної власності житла, вилученого на підставі судових рішень або визнаного у передбаченому законом порядку безхазяйним чи відумерлим; переобладнання нежитлових будинків та житлових приміщень у житлові; передачі з державної в комунальну власність соціального житла, побудованого за рахунок коштів державного бюджету, та ін.

Житло у житловому фонді професійного призначення надається в користування працівникам відповідних організацій або особам відповідних професій на підставі договору, а також в інших визначених законодавством випадках. До нього входять службове житло; житло у будинках соціального обслуговування. Житло у фонді надзвичайного призначення покликане негайно забезпечити потребу осіб у проживанні – будинки та/чи квартири маневреного житлового фонду; житлові приміщення із фонду тимчасового проживання; гуртожитки для проживання самотніх громадян, а саме – житлові кімнати для спільного користування кількома особами, що не перебувають у родинних стосунках; гуртожитки, що призначені для проживання сімей, які складаються з однієї чи кількох житлових кімнат та перебувають у користуванні окремої сім’ї. При цьому житлові приміщення тимчасового проживання надаються фізичним особам тільки у разі, якщо таке приміщення є єдиним місцем їхнього проживання за причини відсутності в них коштів для придбання або найму іншого житла.

Держава застосовує різні заходи, покликані забезпечувати житлом певні категорії осіб, зокрема забезпечених житловою площею нижче за встановлений рівень; які проживають в приміщеннях, що не відповідають санітарним і технічним вимогам; які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи (відповідно до Закону «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи); суддів; учасників бойових дій в Афганістані та інших інтернаціональних конфліктів; сімей загиблих при виконанні службових обов’язків; офіцерів, звільнених в запас та відставку за вислугою років, станом здоров’я та скороченням штатів та ін. Це також особи, які опинилися в складному становищі без житла внаслідок тих чи інших обставин – які повернулися з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника; громадяни, незаконно засуджені і згодом реабілітовані, при неможливості повернення займаного раніше житлового приміщення та ін. Зазначені особи набувають житло безкоштовно із подальшим його використанням на умовах найму з укладенням відповідного договору на підставі ордера на зайняття зазначеного в ньому житлового приміщення.

Отже, на забезпечення виконання конституційної норми про надання державою та органами місцевого самоврядування житла громадянам, які потребують соціального захисту, житлове законодавство встановлює основні засади та механізми її реалізації. Це передбачення черговості забезпечення житлом (загальної черги, першочергового та позачергового надання житла); порядку постановки на чергу та підстав для цього, зокрема норм житлової площі, що впливають на прийняття на облік осіб, котрі потребують поліпшення житлових умов або в межах яких повинно надаватися житло, та ін.

Таким чином, житлові приміщення у спеціальному житловому фонді надаються: а) працівникам, які перебувають у трудових відносинах з юридичними особами публічного права, та службовцям з членами їх сімей (службове житло); б) особам, які втратили житло внаслідок звернення на нього стягнення (тимчасове житло); в) особам, які змушені залишити житлове приміщення за причин його аварійного стану, стихійного лиха чи з інших підстав, що загрожують безпеці відповідного житлового приміщення і, як наслідок, – безпеці життя та здоров’я його мешканців (тимчасове житло); г) біженцям (тимчасове житло); д) іншим категоріям громадян, визначеним законом.

Останнім часом загальноприйнято виокремлювати комерційне та соціальне житло. Комерційним житлом є житло з нормованими нижніми і ненормованими верхніми межами площ квартир та одноквартирних житлових будинків (чи котеджів), які забезпечують рівень комфорту проживання не нижче за мінімально допустимий. До соціального житла належать квартири та житлові кімнати гуртожитків з нормованими нижніми і верхніми межами площ, що відповідають чинним санітарним нормам та забезпечують мінімально допустимий рівень комфорту проживання.

Існує суттєва відмінність у правовому режимі житлових приміщень, які належать до загального житлового фонду, та таких, що належать до спеціального житлового фонду.

Право приватної власності на житло – це визначене та гарантоване законом право певної особи здійснювати правомочності відповідно до обсягу володіння, користування та розпорядження житлом на свій розсуд з будь якою метою, якщо це не заборонено законом. Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються житлом для особистого проживання і проживання членів їх сімей та інших осіб. Власник не має права використовувати житлове приміщення для промислового виробництва; зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини та предмети; виконувати роботи та інші дії, які руйнують, псують приміщення; завдавати підвищеного шуму та вібрації; порушувати умови проживання в багатоквартирному будинку інших осіб в будь який інший спосіб.

Власники житла мають право здійснювати ремонт, переобладнання (ст. 383 ЦК) і водночас зобов’язані його утримувати в належному стані, вони можуть навіть змінювати правовий режим житлових приміщень – переводити їх у нежитлові за наявності в цьому відповідних підстав та з додержанням установлених законом вимог.

Власники житла мають право розпоряджатися ним, як і будь яким об’єктом права власності, на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, заставляти, вчиняти інші не заборонені законом правочини.

На відміну від власників житла, особи, які користуються житлом спеціального житлового фонду, не можуть його самостійно продати, приватизувати, подарувати, здати в найом чи здійснити поділ такого приміщення або вселити в нього інших осіб. Тобто вони, не будучи власниками житла, мають право лише на користування і позбавлені права на розпорядження ним.

Право власності на житлове приміщення є абсолютним правом, і ніхто не може бути протиправно позбавлений чи обмежений в його здійсненні. Утім законодавство не виключає й встановлення певних меж та обмежень здійснення цього права. Перш за все вони проявляються в обов’язках власників не порушувати права і законні інтереси інших осіб (у тому числі і власників) та держави, не завдавати шкоди довкіллю, а також не порушувати моральні засади суспільства. Так, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і перепланування житлового приміщення (квартири), але за умови, що це не призведе до порушень прав і інтересів власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку; технічних, санітарних та гігієнічних норм та правил експлуатації будинку та приміщень.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про забезпечення санітарного та епідеміологічного благополуччя населення» органи державної виконавчої влади, місцевого та регіонального самоврядування, підприємства, установи та громадяни зобов’язані утримувати надані в користування чи належні їм на праві власності житлові приміщення згідно із санітарними нормами.

Позбавлення громадян житла в примусовому порядку за загальним правилом не допускається. Цей принцип послідовно втілюється в законодавстві, яким відпрацьовуються механізми його реалізації. Навіть неналежне виконання договорів найму житлового приміщення (наприклад, по несплаті чи несвоєчасній сплаті коштів за користування нею) чинним законодавством не зазначається як підстава припинення дії договору і виселення громадян із квартири.

Однак мають місце випадки, на підставі яких громадяни можуть втратити свої права на житлове приміщення. Це стосується як приміщень, що належать їм на праві власності, так і тих, що перебувають у їх користуванні на підставі договору (найму або оренди) чи з інших підстав. Так, власник житлового приміщення може позбутися прав на нього внаслідок звернення стягнення на це приміщення. Законом України «Про виконавче провадження» (ст. 69) встановлюється остаточний принцип звернення стягнення на житловий будинок чи квартиру, чому повинно передувати звернення стягнення на кошти, рухоме майно, окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належить боржникові. Житлове приміщення може бути конфісковане на підставах, установлених законом. При цьому іншого житлового приміщення не надається.

Власник житлового будинку чи квартири може позбавлятись прав на нього і з інших підстав, передбачених законодавством: при примусовому викупі земельної ділянки, на якій знаходиться житло, для соціальних потреб (ст. 351 ЦК), внаслідок чого його власнику надається інше житлове приміщення і відшкодовуються збитки у повному обсязі або обирається інший спосіб компенсації на вимогу власника.

Житловим кодексом України передбачаються й випадки, коли громадяни підлягають виселенню з житлових приміщень, що загрожують обвалом, та в інших випадках, які є підставою позбавлення житла осіб (не його власників) із наданням інших житлових приміщень чи без такого. Додержання конституційного принципу забезпечення кожного громадянина житлом відбилося на тому, що в законодавстві передбачаються різні механізми надання інших житлових приміщень у користування замість тих, з яких громадяни виселяються. Ним диференціюються випадки виселення із наданням іншого упорядкованого житлового приміщення та житлового приміщення без зазначення на це. Існує також варіант повернення в користування житлового приміщення, яким особа користувалася раніш (при визнанні ордера недійсним).

Наймачі можуть позбавлятися прав на користування житловими приміщеннями без надання інших житлових приміщень, коли вони певний строк не проживають у цьому приміщенні; систематично руйнують чи псують його; використовують не за призначенням; систематично порушуючи правила соціального буття, роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку з проведенням заходів, що передують виселенню; якщо особи виселяються зі службових житлових приміщень (за деякими винятками). Однак такі випадки трапляються вкрай рідко.

На осіб, які користуються житловими приміщеннями на підставі договору оренди, ці правила поширюються також, але внаслідок застосування не житлового, а цивільно правового законодавства та умов договору оренди. Члени сім’ї власника житлового будинку або квартири також можуть позбавлятися права на користування ним, якщо більше року не проживають у ньому (ст. 405 ЦК), а також у разі звернення стягнення на квартиру власника за його зобов’язаннями (ч. 2 ст. 39 Закону України «Про іпотеку»).

Інший коментар до статті 47 Конституції України

Кожний мешканець України має право на житло. Ви може побудувати будинок і обслуговуючі його будівлі, придбати їх у власність на основі цивільно-правових угод або взяти в оренду. Громадяни України мають право на одержання у встановленому порядку житлового приміщення (квартири) у будинках державного житлового фонду (будинки і жилі приміщення, що належать державі), у будинках громадського житлового фонду (будинки, що належать кооперативним організаціям та їх об’єднанням, профспілковим організаціям), фонду житлово-будівельних кооперативів (будинки, які збудовані і належать житлово-будівельним кооперативам).

Житлові будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їх власністю. Власним будинком громадянин на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається. Він може вчиняти щодо своєї власності будь-які дії, що не суперечать закону, може його безоплатно або за плату передавати у володіння або користування іншим особам, а також відчужувати. Здійснюючи свої права, власник будинку зобов’язаний не завдавати шкоди навколишньому середовищу, не порушувати права та охоронювані законом інтереси інших громадян, підприємств, організацій і держави, а також додержуватись моральних засад суспільства (Закон України “Про власність” від 7 лютого 1991 р ).

Житлові приміщення (квартири) в будинках державного і громадського фонду надаються на основі договору найму житлового приміщення у безстрокове користування. Умови користування житловим приміщенням, права і обов’язки наймача і членів його сім’ї у будинках державного і громадського фонду визначаються Житловим кодексом України.

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, можуть вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати з житлового фонду кооперативу житлове приміщення (квартиру). Права і обов’язки члена кооперативу, а також членів його сім’ї, умови користування і підстави припинення користування житловим приміщенням (квартирами) визначаються статутом кожного житлового кооперативу.

Надання житла в будинках державного і громадського фонду провадиться в першу чергу громадянам, які потребують соціального захисту (інваліди, ветерани війни і праці, учасники воєнних дій), як правило, безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Громадяни України, які користуються державним житлом на умовах найму, можуть приватизувати займане ними житло у порядку і на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р.

Право громадян на житло гарантується (забезпечується) шляхом стимулювання державою будів-ництва та реконструкції як державного і громадського, так і приватного житлового фонду; розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, малоповерхових будинків садибного типу, розвитку малих і середніх населених пунктів; забезпечення державним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов (перш за все малозабезпечених. інвалідів, ветеранів війни, осіб, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи); надання пільгових кредитів для спорудження або придбання власного житла в першу чергу громадянам, які тривалий час перебувають на обліку для поліпшення житлових умов, а також молодим сім’ям; сприяння збільшенню обсягів будівництва, поліпшенню якості та підвищенню рівня благоустрою житла в сільських населених пунктах, створення житлово-комунальної служби села; подальшого, у міру реформування заробітної плати, переходу на самоокупну систему оплати за користування житлом і за комунальні послуги та надання адресних субсидії* на ці витрати громадянам, які потребують соціального захисту.

Житлові права громадян України охороняються законом. Ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користуватися жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбаченому законом. Винятком можуть бути випадки, коли житлові права здійснюються у суперечності з призначенням цих прав або з порушенням прав інших громадян, державних та інших організацій.

Житлові будинки, що перебувають у власності громадян, не можуть бути вилучені у них, власника будинку не може бути позбавлено права користуватися ним, крім випадків, передбачених законом, наприклад у разі знесення будинку у зв’язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, конфіскації будинку за вироком суду у зв’язку з вчиненням злочину тощо.